家を売却したいけれど住宅ローンの残債が残っている。こんなとき家の売却はできるの？

2022/01/10

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家の購入を現金一括払いで支払う方はごく一部となり、一般的に主流となるのは金融機関から資金を借りて購入する方法です。

しかし、様々な理由から、せっかく購入をした自宅を売却しなければいけないという事例も少なくありません。

その背景も多様に存在し、例えば、手狭による住み替え、離婚、転職や転勤など、家を売却する理由や取り巻く環境も様々ですよね。

上記のような理由において、家を売却しなければいけないけれど、住宅ローンの残債が残っている場合、売却しても問題ないのか疑問に思うことでしょう。

結論から先に伝えると、住宅ローンの返済期間中でも家を売却することができます。

しかし、いくつか注意点を抑えながら進めていくことがポイントとなるので、１つ１つ解説していきましょう。

現状把握をするべし

何らかの理由で引越しを余儀なくされている場合、とりあえず不動産会社や金融機関に相談という方法も一理ありますが、どこに相談に行っても、「まずは現状を教えてください」と質問されます。

二度手間三度手間を踏むことにならないように、まずは売却する家の現状把握をしておきましょう。

ポイント１：住宅ローンの残債額を確認しましょう

基本的に家を売却するには、抵当権の抹消が絶対条件となります。

ここでいう抵当権とは、銀行がお金を貸す変わりに家を担保にとるという意味です。

万が一住宅ローンの支払いに滞りが発生した場合、金融機関は担保である家を売却し、売却値をローン残債に充て、回収をします。

話を戻すと、住宅ローンの残債が残っている場合の流れは、ローンの残債額を金融機関に返済、抵当権の抹消手続き、家の売却という手順が一般的となります。

そこで、１つ目のポイントとして、住宅ローンの残債額を確認し、自己資金と照らし合わせながら残債の支払い目処をつけることが必要となるのです。

まずは住宅ローンの残債額をこちらの方法でチェックしましょう。

① 年末残高証明書

② 金融機関から送られてくる返済予定表

③ ネットバンキングの場合はWEBで残高の確認年末残高証明書に関しては、毎年１０月〜１１月くらいに金融機関より送られてくる書類となります。

もし手元になければ金融機関に問い合わせをしましょう。

その他、返済予定表でもチェックができ、ネットバンキングを利用している方はWEB上で残高チェックをすることも可能です。

ポイント２：相場をチェックし売却値を把握しましょう

次に行うべきなのは相場感の把握です。

具体的な売り出し価格は、不動産会社に査定を依頼し最終的な価格が決定しますが、その前にご自身で相場感を把握することが重要です。不動産会社の査定方法はある程度計算で求められる方法に加え、その不動産会社の得意不得意分野によっても査定価格が変わってきます。

例えば、相場が３０００万円程度だったけれど、２社不動産会社に査定依頼をしたら、A社は相場と変わらず３０００万円、B社は２８００万円だったとします。

様々な要因が考えられますが、A社は売買が得意な上その地域で取引実績が多いことから強気の査定価格で出しているのかもしれません。

一方B社は、売買実績が少なく、他の地域の方が根強い可能性もあるためA社よりも査定価格が低いのかもしれません。

このように、不動産会社によって最終的に出す査定価格に変動がある可能性も十分有り得る話なので、まずは相場をご自身でチェックをした上で不動産会社へ査定依頼をしましょう。

ポイント３：アンダーローンなのかオーバーローンなのかを確認しましょう

アンダーローンとオーバーローンという聞きなれない言葉をまずは解説していきましょう。

仮に、ローン残高２５００万円で売却値３０００万円の場合はアンダーローン、売却値がローン残高より下回ってしまい２０００万円の売却値の場合はオーバーローンとなります。

アンダーローンの場合は売却値がローン残高より上回っているのでローン返済に関しては何ら問題はありませんが、多くのケースはオーバーローンになることが多く、この場合売却値だけではローンの完済ができない問題点が発生します。

ポイント４：オーバーローンの場合

売却値では完済ができないオーバーローンの場合、次の方法を検討する必要があります。

① 足りない資金をどこから捻出するのか

② 買い替えの場合は「住み替えローン」を視野に入れる

③ 任意売却をするべきかよく精査する家を売却する場合、契約に際し諸経費がプラスαで必要となります。売主、買主双方で諸経費はかかるので、買い替えを検討する場合は、現在の家を売却する契約の際と、住み替えで購入した家を契約する場合の２回分の諸経費の資金繰りを考えなければいけません。

自己資金が十分に確保でき、生活に支障をきたさないようであれば問題ありませんが、出来る限り貯蓄分は手を付けたくないのであれば、住み替えローンも検討しましょう。住み替えローンは、新たな自宅購入費と売却値充当後も残った残債を合わせて借り入れができるローンとなります。

注意すべき点は、借り入れ額が高額となるので、その分金融機関の審査が通りずらい点や、返済額にも影響を及ぼすため、そもそも返済可能な範囲なのかどうかという点、さらに、家が売れた日と新居を購入した日が同日とならければいけないという難題も加わります。

オーバーローンで買い替えを検討している場合は、不動産会社との協力がより必要となるので、堅実に進めていく必要があるでしょう。

ポイント５：ローンの滞納実績があれば任意売却も検討しましょう

住宅ローンの滞納が続いている場合は、任意売却で売却することも視野に入れましょう。

任意売却は競売とは違い、市場価格に近い価格で売却を進めることができ、残債の返済方法も一括返済のみではなく、ある程度金融機関に相談をすることができる方法です。しかし、滞納実績の情報が残ってしまい、新たに住宅ローンが組みづらくなってしまったり、連帯保証人等にも合意が事前に必要となったりと手続き上手間がかかってきます。